주거용 부동산을 중개하는 부동산 업계에 계신 분이거나 또는 최근 몇년간 아파트, 오피스텔, 빌라 등 주거용 부동산의 전세계약을 한번이라도 해보신 임대인,임차인 분들은 126% 숫자의 의미를 잘 알고 계실 겁니다.
실재, 주거용부동산의 전세계약시 126% 숫자의 힘은 매우 강력합니다.
126% 숫자가 갖는 의미에 대해 이해하시려면 우선 전세보증금반환보증제도에 대해 아셔야 합니다.
주거용부동산의 전세보증금반환보증은 전세계약 종료시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 주택도시보증공사(HUG)가 우선적으로 책임지는 보증상품 입니다.
따라서, 임차인 입장에서는 보증보험료의 부담이 다소 생기기는 하지만 소중한 전세보증금을 지킬 수 있는 안전수단이라는 점에서 가입은 필수적이라 할 수 있겠습니다.
보증대상 주택은 단독.다가구, 다중, 연립.다세대주택(빌라), 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트이며 현시점에서 전세보증금반환보증보험에 가입할 수 있는 전세보증금의 한도는 수도권은 7억원, 그외 지역은 5억원 이하만 가능합니다만 이조건에 맞는다면 요즘 거의 대부분의 전세계약건은 전세보증금반환보증보험 가입을 하는 추세입니다.
단, 보증가능한 보증금액 한도가 아파트 등의 공동주택의 경우에는 국토교통부 고시 공동주택가격의 126%, 주거용 오피스텔의 경우는 국토교통부 고시 기준시가의 126%로 제한 되어 있습니다.
주택의 적정가격(시세)를 반영하기 위한 지표로 KB시세를 참조하기도 하지만, 전세보증금 반환보증 제도의 경우 국토교통부 고시 가격의 적용을 일반화시켜 버린 상황이라고 볼 수 있습니다. 따라서, 126%의 숫자는 실재 절대적인 의미로 되어 있습니다.
예를들어 한 오피스텔 특정호실의 국토교통부 고시 기준시가가 아래와 같다고 할때
이 오피스텔의 기준시가는 1,919,000*92.62=177,737,780원이며, 기준시가의 126% 금액을 계산하면 177,737,780 * 1.26 = 223,949,602원이 됩니다.
즉, 이 오피스텔에 임차하려는 분이 전세보증금반환보증에 가입할 수 있으려면 전세보증금액이 223,949,602원을 넘어가면 안되는 겁니다.
국토교통부 고시 가격은 정부가 해마다 적정가격을 정해 발표하고 있습니다. 이렇다 보니 전세계약시 임대인의 입장에서는 고시가격의 126% 상한선에 맞추어 임대보증금액을 정하려는 경향이 있기때문에 고시가격이 오른 경우에는 전세보증금의 인상요인으로 작용하기도 하고, 고시가격이 떨어지는 경우에는 126% 최대한도로 전세보증금을 정한후 기존의 전세시세를 반영한 추가 월차임을 요구하는 경우도 있습니다.
최근 빌라의 공동주택가격 고시가격이 떨어지다보니 전세보증금반환보증 가입이 안되는 경우가 많습니다. 이는 빌라 전세수요가 아파트로 이동하는 경향이 있어 아파트 전세가격의 상승요인이 되고 있는 상황입니다.
현직에 있는 필자가 보기에도 이 제도는 임대인, 임차인 모두에게 불안정한 제도인 것이 분명하다고 판단됩니다. 때늦은 감이 있지만 드디어 이 문제를 풀기위해 정부가 보증제도 개선안을 준비중이라 하니 임대인, 임차인 모두를 위한 좋은 해결책이 나오기를 기대해 봅니다.